案情简介

　　2015年5月，买受人A购得B开发公司某项目临街二层商铺一套，双方签订了《商品房买卖合同》并备案登记。

　　2015年12月，该项目经竣工验收合格。后B开发公司将商铺交付买受人A使用，为满足业主后期装修经营需求，B开发公司交付临街底商时未统一安装楼梯。

　　2016年6月，B开发公司委托测绘机构对该项目进行测绘。测绘机构作业过程中，因临街底商未安装楼梯，房产现状与竣工图纸不符，无法进行测绘。B开发公司随即委托施工方为临街底商安装楼梯，买受人A以商品房已交付为由，拒不配合。

　　根据《房产测量规范》，房屋应逐幢测绘，房屋调查与测绘以幢为单位分户进行。买受人A所购置商铺不能完成测绘，测绘机构便无法就该商铺所在楼栋出具测绘报告，而测绘报告又是办理产权登记的必备材料，因此该楼栋不能具备办理产权登记条件。

　　协商无果后，B开发公司委托本所律师，以买受人A为被告提起商品房预售合同纠纷诉讼，请求其立即协助完成楼梯安装。该案经长达一年的审理，B开发公司诉请终获法院支持。

　　案件分析

　　该案争议焦点为，买受人A是否违反并应履行合同附随义务，即协助义务。

　　一、合同附随义务认定依据及标准

　　诉讼请求既已固定、明确，就要确定权利请求基础规范，并对该基础规范构成要件进行分析。

　　《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该法律条文规定了合同的附随义务，即在法律无明文规定，当事人之间亦无明确约定的情况下，为了确保合同目的的实现，平衡各方当事人利益，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯所承担的作为或不作为的义务。合同附随义务是合同义务扩张的结果，其以诚实信用原则为基础，目的在于保证合同目的的实现及合同方利益最大化，维护契约正义。

　　司法实践中，关于附随义务的认定并无统一标准，一般为结合上述各种因素进行综合考量。有观点认为，判断是否存在附随义务时应当考量如下标准：1、密切联系标准，即附随义务必须与实现合同目的紧密相关;2、理性人标准，即符合一般社会主体的一般认知和理解;3、效益标准，即收益与风险一致及效益最大化原则。笔者认同并采用该观点。

　　二、该案中买受人A附随义务的认定

　　买受人A是否有义务协助B开发公司完成楼梯安装，基于楼梯安装是否属于B开发公司义务。

　　首先，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了建设工程规划许可证为项目建设依据之一，建筑施工图作为建设工程规划许可证附图，其图纸范围内所有工程B开发公司均应完成建设，涉案楼栋施工图、竣工图均明确标示了商铺楼梯的位置及做法。《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中也明确标示了楼梯的位置。

　　其次，双方签订的《商品房买卖合同》还明确约定了买受人A购买的商品房为二层商铺，而楼梯是进入商铺二层的唯一通道，是实现商铺二层使用功能的必备建筑，而实现商铺基本使用价值无疑是《商品房买卖合同》重要合同目的之一。

　　那买受人A是否有权以房屋已交付且其认可商铺现状为由拒绝受领，进而不承担协助义务?

　　根据《城乡规划法》第五十条、第六十四条之规定，B开发公司应按建设主管部门审定的工程规划及设计方案进行建设，B开发公司无权擅自变更。B开发公司的不当交付行为及买受人A对商铺现状的认可和接受行为均不足以对抗法律强制性规定，不产生排除B开发公司为商铺安装楼梯义务的法律后果。

　　基于以上分析，可以得出B开发公司有为商铺安装楼梯的义务，为确保合同目的的实现，防止损失扩大，已实际占有该商铺的买受人A有义务为B开发公司安装楼梯提供必备的条件和协助。