“买房贷款不成怎么办?责任如何承担?”

商品房作为大宗商品，购房者在无法一次性支付全部购房款的情况下，更多的是通过支付部分首付款，剩余款项向银行申请办理房屋按揭贷款的方式来支付房款。在实际交易过程中，受交易房产情况、购房者自身条件、银行限制条件、信贷政策等多种因素影响，难免会出现一些问题，导致贷款最终无法办理。本律所服务的近二十家开发公司的三十多个楼盘项目中，经常发生因无法办理贷款造成交易停滞的情况，本所律师也接待过很多咨询贷款无法办理问题的购房者。《商品房买卖合同》已经签署并完成备案，首付款也已支付，贷款办不下来该怎么办呢?责任谁来承担?

我们首先来了解和区分付款责任和贷款手续办理责任。

大多数购房者认为，既然选择了贷款买房，贷款办不下了，就是开发商的责任，其实不然。购房者易陷入这样的误区是因为没搞清楚付款责任和贷款手续办理责任。开发商和购房者依据签订的《商品房买卖合同》享有权利、承担义务，购房者作为房屋买受人，合同主要义务即支付房款，无论是一次性付款、分期付款还是按揭贷款，都仅是付款方式的选择，即便贷款未能办理，购房者也应履行付款义务。

关于贷款手续办理义务由开发商还是购房者承担问题，现行法律、法规及规章没有规定，住建部、国家工商管理总局制定的《商品房买卖合同》示范文本中也没有相应约定条款。从债的履行的一般规则来看，购房者是付款方，贷款是以购房者的名义向银行借款并用以支付房款，购房者是贷款主体，与银行之间形成借贷法律关系，因支付房款和向银行借款所产生的义务理应由购房者承担和履行，但是，银行贷款有其特定程序，购房者作为个体不具备独立办理贷款的资格和能力，由此决定了购房者只能通过开发商指定银行申请贷款，当然开发商也无法单方完成贷款手续。依据交易习惯，开发商负有具备贷款条件，及收集贷款资料转交按揭银行审查，对接按揭银行确定贷款办理流程节点，通知购房者完成相应事项的协助义务;购房者负有提出申请并按要求办理、提供资料，按要求前往银行、产权登记部门等签署相关法律文件的主要义务。

司法实践中，银行贷款未能成功办理的原因和情形不同，责任承担也不同。笔者通过本所alpha系统数据库检索到最高院、各省高院发布的四十余件典型案例，归纳起来主要有以下三种情形：

1、因购房者个人原因导致银行贷款不能办理

该种情形较为普遍，如购房者不及时提供或不能按要求提供申请贷款所需资料，提供虚假材料，不按照通知要求办理相关手续或签署备案商品房买卖合同、借款合同等法律文件，无法提供有效担保，个人征信存在不良记录，因购房者自身原因导致获批额度低于申请金额且不按银行要求以现金方式补齐差额等等。

《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《商品房纠纷问题解释》)第二十三条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。据此，该种情形下，购房者应按商品房买卖合同约定期限或于接开发商通知后合理期限内以现金方式付清房款，逾期付款则要承担违约责任;购房者也可与开发商进行协商，变更付款期限或方式，如能就支付房款事宜另行协商一致达成补充协议，则按补充协议约定继续履行;如双方不能协商一致，经开发商催告付款后购房者又拒不以现金方式支付房款，导致合同无法继续履行的，开发商可以根据合同约定或前述法律规定解除合同，并要求购房者按合同约定承担违约责任或赔偿损失，该损失一般为应付房款逾期期间的利息损失。

该种情形下，购房者能否以自身无力支付房款请求解除合同呢?答案是不能。依据《商品房纠纷问题解释》第二十三条规定，因一方责任未能订立贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的，仅非责任方享有解除权，且根据《合同法》第一百一十条的规定，法律或者事实上的履行不能，是针对非金钱债务的。总之，购房者无权以自身无力承担购房款为由解除合同。

2、因开发商原因导致银行贷款不能办理

此种情形并不多见，如开发商开发的楼盘因无法取得商品房预售许可证等原因不具备按揭贷款条件，无法完成商品房买卖合同备案，无法与银行达成合作或合作关系发生变化，在按揭银行的贷款额度已用满等。

该种情形下，购房者支付房款的义务并不免除，但购房者有权选择继续履行合同，或依据《商品房纠纷问题解释》第二十三条规定解除合同，并请求返还已付首付款及利息。如购房者选择继续履行合同，则仍应按照合同约定支付购房款。同样，该种情形下，开发商无权依据前述二十三条规定解除合同，但是，购房者经催告后不履行支付房款义务构成根本违约的，开发商仍有权依据合同约定及《合同法》第九十三条、九十四条的规定，行使约定或法定解除权。此外，关于因此种情形导致购房者逾期付款进而导致延期交房的违约责任承担及损失赔偿问题，要根据合同约定和开发商、购房者的过错程度及大小进行综合评判。

实践中，一些购房者以银行系开发商指定为由，主张无法办理按揭的责任不在己方。笔者认为，该种主张不能成立。我国目前实行的是房屋预售制，购房者办理按揭贷款后，银行即放款给开发商，此时房屋并未建设完毕，无法办理抵押登记，银行为规避风险，要求开发商为贷款提供阶段性保证，以符合信贷要求。银行同时也会对开发商的资信、项目的情况进行前期考察以评估贷款的风险。开发商所指定的合作银行，实际上就是已经同意接受特定开发项目购房者贷款申请的银行，并非开发商随意指定或者强制规定的。因此，开发商指定合作银行的行为具有一定的正当性和合理性，也符合交易的惯例，不能据此认为无法办理按揭的责任就可以归咎于开发商。

3、因信贷政策变化或银行原因导致贷款不能办理

如因信贷政策变化等导致购房者丧失了贷款购房资格，银行批贷、放款停滞或周期延长，停止某类(如商业用房)按揭贷款等。

此种情形属于因不可归责于当事人双方的事由，开发商及购房者均可依据《商品房纠纷问题解释》第二十三条之规定解除合同，已付房款及利息返还购房者，双方互不承担违约责任，需要注意的是，开发商应于解除合同前催告购房者给付房款，以此来确定合同能否继续履行，购房者拒绝或不按期履行付款义务的，开发商才可以解除合同。如双方均不解除合同，购房者仍应按合同约定支付房款，逾期付款的，开发商有权要求承担违约责任。

笔者上述意见仅为原则性意见，司法实践中应结合个案具体问题具体分析。

睿安建议

结合上述分析及本所办理过的近百起该类型案件，笔者给出以下几点建议：

一、完善合同

签订《商品房买卖合同》时，可以签订补充协议，依法就贷款手续办理义务的承担、履行期限、未按期履行的后果及处理方式，贷款关键节点及银行放款的合理期限，银行未按期放款的后果和处理方式，获批贷款额度低于申请额度的后果和处理方式等等，进行明确、详细约定，并在签约时详尽告知购房者，让购房者祥知并充分了解购。一旦贷款办不下来，如何处理有据可依。

二、尽到审慎义务

购房者作为贷款申请主体，应于选择贷款方式付款前主动向拟贷款银行或通过其他渠道，咨询了解相关信贷政策，确定自身是否符合贷款条件、存在贷款障碍，并对自身偿债能力、首付异动等风险进行评估。贷款手续办理过程中，及时跟踪了解办理进展情况，以便于及时纠偏和采取相应措施。

三、及时通知，留存证据

无论是依据法律规定还是合同约定，通知、催告无疑是合同双方一项重要的合同义务，在合同履行的关键时刻，催告函往往可以起到促进合同履行、帮助完成交易的作用。更为关键的是，一旦发生纠纷，通知、催告函件及其发送、签收记录就成了锁定案件事实的关键证据。

四、及时行使合同解除权

合同解除权的性质属形成权，必须在法律规定或约定期限内行使，否则，解除权消灭。因此，开发商或购房者实质上享有解除权后，应当在合同约定期限内行使，合同没有约定的，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，享有合同解除权一方经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。